214 Федеральный закон. Особенности защиты прав вкладчиков

214 Федеральный Закон Российской федерации регулирует сферу строительства, в основе закона лежит привлечение финансовых вложений (привлечение средств) гражданами и юридическими лицами. Для этого заключается договор между застройщиком и участниками о долевом участии в строительстве больших жилых комплексов или многоквартирных домов и прочей недвижимости. Граждане и юридические лица вносят свою долю в финансирование строительства. Заключенное соглашение направлено на защиту прав, требований, а также финансовых интересов всех лиц, принимающих участие в долевом строительстве.

214 ФЗ краткое содержание

Рынок недвижимости переполнен предложениями о покупке вторичного жилья, но на данный момент многим молодым семьям не по карману приобретение готового жилья. Поэтому, привлекательным вариантом для молодых семей есть участие в долевом строительстве. Ведь квартира, которая находится еще в начальном этапе строительства гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но последнее время на слуху ряд громких дел о мошенничестве застройщиков. 214 ФЗ призван защитить права граждан и их имущество, которые участвуют в долевом строительстве.

Суть 214 ФЗ заключается в защите прав физ. и юр. лиц которые вложили средства в строительство, но и не может заставить застройщиков окончить строительство и передать его в собственность.

Застройщик предоставляет все необходимые документы на заключение долевого строительства, данные документы должны быть соответствующе оформлены (должен быть номер регистрации Росреестра).  Данный договор является официальным (подлинным), но он не может гарантировать окончание и сдачу в эксплуатацию дома (комплекса). Ведь за долгий период строительства может произойти много причин чтобы приостановить или заморозить стройку:

  • Препирание с районной администрацией;
  • Конфликт между жителями и застройщиком (блокирование стройки);
  • Спор с подрядными организациями;
  • Банкротство застройщика и прочее.

При полном банкротстве застройщика 214 ФЗ договор долевого участия – недействителен. Лица, которые заключали договор не могут претендовать на недостроенные квартиры. Если обанкротившийся застройщик имеет долги, тогда не дострой выставляют на аукцион для покрытия долговых обязательств перед подрядными организациями. Что дает 214 ФЗ в сложившийся ситуации? Он обязал застройщика выплатить неустойку (штраф) дольщикам.

Гарантии по 214 ФЗ

Закон РФ 214 призван защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.  Наличие подписанного договора не всегда может защитить от риска быть обманутым застройщиком. Что дает ФЗ 214? ФЗ 214 не дает гарантию, что по окончанию строительных работ квартира будет тех параметров и габаритов, и планировки, которые обсуждались в самом начале стройки. Зачастую застройщик вносит изменения в договор и проектную документацию во время стройки, участники долевого строительства не препятствуют изменениям в договоре и не задумываются над предлагаемыми изменениями. Участники долевого строительства, как правило, сами заинтересованы в том, что строительство быстрее закончилось и жилье (квартира) было сдано в эксплуатацию.

После того как БТИ проверит метраж выясняется, что метраж данной квартиры сильно отличается от заявленного, как в большую, так и в меньшую сторону.  ФЗ 214 что дает? - 214 ФЗ включает в себя статью «Гарантия и качество», эта статья предусматривает выполнение качественных строительных работ, при условии выполнения всех норм и требований технического регламента, обязательным требованиям проектной документации. По 214 ФЗ дольщик при подписании передаточного акта, имеет право не подписать его если сдаваемая квартира не отвечает:

  • Стандартам строительства;
  • Нормам качества;
  • Работы выполнены с нарушением градостроительного регламента;
  •  Нарушения пожарной безопасности;
  • Нарушения проектной документации;
  •  Несоответствие метража и прочее.

Гарантии по 214 ФЗ включают в себя, что дольщик имеет право требовать от недобросовестного застройщика составить акт – «Несоответствия». В данном акте дольщик имеет право требовать:

  • Безвозмездное устранение всех нарушений. Срок выполнения работ по устранению;
  • Возврат или возмещение средств;
  • Снижение начальной цены квартиры.

Застройщики, как правило не торопятся устранять несоответствия. Тогда участнику долевого строительства необходимо обратится в суд. Для подачи искового заявления необходимо:

  1. Полный пакет документов (договор, лицензия и прочее);
  2. Заключение судебной строительной технической экспертизы;
  3. Заключение независимого эксперта строителя.

Вердикт суда, как правило основывается на заключении экспертизы. Если в заключении действительно отражены выявленные факты нарушений, дефектов тогда на застройщика будет наложен штраф. А иногда и полного возврата вложенных средств участником долевого строительства.

ФЗ 214 договор в обязательном порядке призывает всех участников долевого строительства к выполнению договорных отношений. Либо сторона, которая не выполнила свои обязательства по заключенному договору обязана возместить убытки.

Также при составлении договора о долевом участии устанавливается гарантийный срок (для жилых помещений 5 лет, для тех сооружений 3 года). Если произошли какие-то аварийные ситуации, застройщик за свой счет должен отремонтировать и привести в надлежащий вид жилые помещения. О чем ФЗ 214 не позаботился, так это о помещениях общего пользования (нежилых помещений), то есть если в подъезде образуется трещина, ремонт не обязан выполнять застройщик.

Заключение договора о совместном строительстве 214 ФЗ что дает? Также по 214 ФЗ возможно расторгнуть договор и потребовать возмещение средств эквивалентных рыночной стоимости квартиры, если при подписании акта передачи квартиры в эксплуатацию выяснится, что вместо обещанного детского центра под вашей квартирой разместится ресторан либо магазин.

Срок сдачи в эксплуатацию

ФЗ 214, в частности ст. 6 предусматривает срок передачи в эксплуатацию. Руководствуясь ст. 6, застройщик должен закончить все строительные работы в обозначенный срок, либо обязуется выплачивать штраф (пеню) за каждый просроченный день:

  1.  1/300 юридическим лицам;
  2. 1/150 физическим лицам.

Многие застройщики, боясь просрочки и начисления пени стараются в указанный срок закончить строительство.

ФЗ 214 суть заключается в том, только при заключении договора о долевом строительстве государство сможет защитить от недостроя или долгостроя. К гарантиям можно отнести:

Исключается всякого рода махинаций с документами - ведь для заключения договоров застройщик должен быть зарегистрирован в официальном реестре, опубликовать проект застройки;

При возможном банкротстве (либо намеренном) участники долевого строительства имеют право на часть не до строя. В залоге у участников долевого строительства остаются земля и все стоящая либо в процессе стройки недвижимость.

Крайне важно знать, что при заключении договора необходимо четко указывать:

  1. Номер дома;
  2.  Этаж;
  3.  Номер квартиры;
  4. Общий метраж;
  5. Количество комнат.

214 ФЗ что этот закон призван защитить участников долевого строительства от риска попасть на недобросовестных застройщиков.