Банковская гарантия и защита прав дольщиков. Федеральный закон 214

 

Основные положения Закона РФ 214 ФЗ

Отношения между строительной компанией и дольщиками регулирует Федеральный закон 214 ФЗ от 30.12.2004 «Об участниках долевого строительства…» в последней редакции от 03.07.2016 №304 ФЗ. Нормативный акт гарантирует защиту имущественных интересов и прав дольщиков. Закон ужесточает требования к застройщику в части выполнения принятых обязательств.

Для возмещения затрат на строительство организация привлекает и использует денежные средства граждан, а участники строительства получают право собственности на выкупленную долю в размере квартиры. Привлечение средств и возникновение права собственности на квартиру возможно только при заключении договора на этапе строительства объекта. ФЗ 214скачать бесплатно можно инеренете. 

Важные моменты при заключении договора

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Строительную организацию проверяют на соответствие требованиям, подтверждают, что заключенный договор один, а объект недвижимости не принадлежит другому лицу.

Договор составляется согласно информации, указанной в проектной декларации. Застройщик передает дольщику выкупленное помещение после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Дольщики застрахованы от удорожания стоимости строительства. Наиболее важным для участников строительства является то, что оплата стоимости помещения вносится после того, как договор зарегистрирован (закон ФЗ 214 ст.5 п.3). Раньше организация могла принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации.

Договор должен содержать следующие данные:

  • характеристика отделки стен и перекрытий;
  • материалы, используемые для постройки здания;
  • данные по теплоустойчивости, теплоизоляции, сейсмоустойчивости объекта.

Закон обязывает строительные организации в обязательном порядке прилагать к договору схему с детальным планом помещений, включая балконы, террасы, веранды. В выписке из ЕГРН указывается общая площадь квартиры с поправочным коэффициентом.

Федеральный закон ФЗ 214 определяет предельную величину несоответствия площадей квартиры до и после замера БТИ. Разница не должна превышать 5% от площади помещения, прописанной в договоре. Несоблюдение требований – основание к претензии.

С января текущего года 214 ФЗ закон допускает указывать в договоре цену в виде стоимости одного квадратного метра площади помещения. Это упростит и ускорит передачу объекта недвижимости. При несоответствии площадей составляется акт передачи с указанием фактической площади квартиры.

Для дольщиков запрещен односторонний выход из участия в строительстве. Нельзя перепродать долю в строительстве по собственной инициативе. Это возможно только после сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру. Закон не допускает одностороннее расторжение договора.

Гарантия устранения недостатков строительства

В соответствии с новыми правилами передачи помещений, строительная организация обязана предоставить дольщику инструкцию по эксплуатации объекта с правилами надлежащего использования помещения, указанием срока службы отдельных узлов, инженерных сетей, отделки.

Согласно ст. 7 п.5 Закона застройщик обязуется предоставить гарантию на передаваемый объект недвижимости, по 214 ФЗ гарантийныйсрок составляет минимум 5 лет. В течение гарантийного срока строительная организация курирует и несет ответственность по устранению недостатков качества постройки. Ремонт производится за счет застройщика дома или цена по договору уменьшается.

Дольщик имеет право обратиться в суд или направить письменную претензию в случае несоответствия дома требованиям качества. Законом РФ ФЗ 214 предусмотрена возможность обращения с претензией об устранении дефектов в переданном помещении в пределах гарантийного срока.

Если собственник объекта не нарушил требований и эксплуатировал помещение в соответствии с инструкцией, то дефекты и недостатки устраняются безвозмездно. Дольщик вправе потребовать уплату неустойки за несвоевременное устранение дефектов.  

Требования к застройщику

Организации переходят к новым формам регулирования рынка долевого строительства в соответствии с поправками к ФЗ 214 РФ, вступившими в силу с начала года. Закон ужесточает контроль деятельности застройщика. Мотивация к прозрачности и открытости путем внедрения естественных рыночных механизмов поможет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Контролирующие органы осуществляют надзор за целевым использованием привлеченных средств и соблюдением графика строительства.

В соответствии с новыми требованиями строительные организации не должны находиться под внешним управлением или банкротиться. В этом случае разрешение на строительство не будет выдано. Также не должно быть применено административное наказание к строительной компании в виде приостановки деятельности.

Сведения об организации не должны содержаться в реестре недобросовестных поставщиков товаров и услуг (ФЗ №223 от 18.07.2011) и в реестре недобросовестных участников аукционов, регламентированных земельным кодексом Российской Федерации (ФЗ №44 от 05.04.2013).

С января 2017 с принятием новых поправок в закон риск участия дольщиков в строительстве значительно уменьшился. Теперь количество и площадь возводимых объектов напрямую зависят от суммы уставного капитала застройщика. С незначительным уставным капиталом организация не сможет соответствовать требованиям Федерального закона 214 ФЗ. Строительные компании обязаны отвечать по долгам на сумму, внесенную в уставной капитал.

Изменения коснулись проектной документации строящегося объекта. Если раньше это была простая формальность, то сейчас необходимо собрать пакет документов, в том числе отчет по долгам и судимостям руководителя фирмы и главного бухгалтера.

Несоблюдение требований влечет за собой невозможность привлекать денежные средства граждан для строительства домов.

Официальный сайт застройщика

Согласно федеральному закону 214 ФЗ строительные фирмы обязаны публиковать на официальных сайтах необходимую документацию и информацию о строящихся объектах:

  • сумма уставного капитала организации;
  • образец договора;
  • права собственности или аренды на земельный участок под застройку;
  • разрешение на строительство объекта;
  • проектная декларация;
  • заключение экспертизы проектных документов;
  • заключение органов исполнительной власти о соответствие застройщика требованиям закона ФЗ214;
  • фотографии стройки.

На сайте застройщика размещается информация о фирменном наименовании, которое использует строительная фирма для привлечения денежных средств дольщика (ФЗ 214 статья 3.1). Должны присутствовать данные о саморегулируемой организации, в которой состоит застройщик.

Теперь дольщик на этапе постройки дома сможет ознакомиться с полной информацией о строительной фирме и содержанием договора, на основании которого привлекаются денежные средства.

Законом ФЗ 214 РФ предусмотрена административная ответственность строительных организаций за размещение недостоверной информации на официальном сайте (ст.1428 КоАП). Такая мера ответственности стимулирует застройщиков к предоставлению достоверных и полных сведений в соответствии с требованиями закона.

Обеспечение обязательств застройщика

Закон обязывает застройщиков создавать компенсационные фонды, которые формируются за счет обязательных взносов. Взнос составляет не более 1% от планируемой стоимости объекта. Некоммерческая организация контролирует поступление отчислений, а при банкротстве осуществляет соответствующие выплаты.

Если старт продаж новостройки начался после 1 января 2017 года, то по 214 ФЗ застройщик перечисляет 1% от стоимости объекта в специальный фонд. Если продажи начались раньше, и ответственность организации была застрахована, то работа продолжается со страховыми компаниями.

При наступлении страхового случая завершение строительства возлагается:

  • на региональные власти, где строится объект;
  • на управляющую компанию, которая будет самостоятельно заниматься проблемой достройки объекта;
  • комплексный подход к решению проблемы.

С принятием поправок в закон ФЗ 214, идет активное обсуждение требований к банкам, на депозиты которых будут перечисляться привлеченные средства. В тех же банках должны размещаться и компенсационные фонды саморегулируемых строительных организаций.

Способы исполнения обязательств при передаче объекта недвижимости выбирает застройщик. Это страхование ответственности или поручительство банка. Строительная фирма обязана страховать ответственность перед дольщиком.

Если застройщик несвоевременно или ненадлежащим образом исполняет обязанности перед дольщиком, страховая компания компенсирует сумму, потраченную на приобретение жилья. Сумма фиксируется в договоре долевого участия. Каждый объект должен быть застрахован.

Размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу

С 1 июля вступит в силу еще одна поправка к закону ФЗ 214 статья 15.4. Деньги дольщика до конца строительства будут заморожены на счетах банков эскроу. Застройщик не сможет истратить деньги дольщика, а строить жилье будет за собственные средства. Деньги дольщика можно будет получить только после сдачи объекта и передачи квартиры.

Чтобы построить многоквартирный дом, строительные фирмы привлекают средства дольщиков. Закон обязывает застройщик предоставлять гарантии участникам строительства. Гарантии для дольщиков – залог недвижимого имущества, залог земельного участка или право аренды на земельный участок.

Договор поручительства с банком

Организация и учредители должны заключить и заверить нотариально договор поручительства. Теперь строительная фирма и учредитель несут солидарную финансовую ответственность по обязательствам.

Это означает, что дольщики могут выбирать, к кому предъявлять финансовые требования за нарушения или неисполнения сроков строительства. ФЗ 214 гарант ответственности застройщика перед участником строительства.

Федеральный закон ФЗ 214 запрещает перебрасывать финансовые средства с одного объекта на другой. Достроить замороженный объект за счет средств ликвидного объекта, не удастся. Теперь привлеченные средства закреплены за конкретной стройкой.

214 ФЗ закон вводит требования обязательной финансовой отчетности, ежегодный аудит по каждому объекту. Персональную ответственность за ведение финансовой отчетности и проведение ежегодного аудита несут генеральный директор и главный бухгалтер организации.

Поправки, вступившие в законную силу с 1 января текущего года в закон 214 ФЗ – нормативно-правовой акт, соблюдение которого является обязательным как для застройщика, так и для контролирующего органа. Новые положения вводят жесткие критерии для деятельности строительных организаций. Это может стать фильтром для недобросовестных застройщиков, которые некорректно ведут деятельность или не соответствуют положениям и требованиям законодательства.